Як оскаржити кадастрову вартість земельної ділянки і не переплачувати податок на землю?

Кадастрової вартістю земельної ділянки називається величина, яка розраховується з урахуванням категорії за цільовим призначенням і місця розташування ділянки землі. Кадастрова вартість приймається і вноситься до реєстру як підсумок державної оцінки земельної ділянки (ЗУ) і саме на підставі цих даних власник і буде платити податки.

Кадастрова вартість використовується для розрахунку податку на землю, для розрахунку плати за використання земельної ділянки, орендної плати, для розрахунку викупної вартості ЗУ, якщо він викуповується з муніципальної або державної власності, і продається з власності держави або муніципалітету власникам побудованих на цих ділянках будівель.

Регулюється державна кадастрова оцінка земельних ділянок законодавством про оціночну діяльність (ч. 1 ст. 24.15 Закону № 135-ФЗ від 29 липня 1998 г.) і про державну кадастрової оцінки (ст. 2 Закону № 237-ФЗ від 03 липня 2016 г.) . Крім цього, середній рівень кадастрової вартості землі по міському округу або муніципального району – стверджується органами виконавчої влади кожного суб'єкта федерації (див. П. 2 ст. 66 Земельного Кодексу РФ).

Як дізнатися кадастрову вартість вашої земельної ділянки?

Важливо: коли визначається ринкова вартість земельної ділянки – кадастрова вартість цього ЗУ встановлюється рівною його ринкової вартості відповідно до пункту 3 статті №66 Земельного Кодексу України.

Кадастрова вартість вашої земельної ділянки впливає на розмір земельних податків, які вам доведеться платити державі, уточнили, яким законодавством регулюються питання оцінки вашої землі. Але як дізнатися кадастрову вартість вашої земельної ділянки?

Зверніть увагу, що з 2017 року оцінку будь-яких земельних ділянок для подальших розрахунків податків проводять не ринкові оцінювачі, а державні – спеціальні держустанови (ГБУ). Приватна кадастрова оцінка об'єктів нерухомості, виходячи з якої вперше заплатили податок на нерухоме майно в 2016 році жителі 28 регіонів Російської Федерації, себе не виправдала, викликавши значне число обурених завищеними розмірами податків громадянами. Новий закон радикально змінив підхід до проведення кадастрової оцінки і відповідальності оцінювачів (ГБУ) за неї (ці бюджетні установи на постійній основі зобов'язані акумулювати і уточнювати інформацію про земельні ділянки та об'єкти нерухомості, реагувати на помилки в реєстрі і виправляти їх).

За чинним земельним законодавством, кадастрова вартість кожного об'єкта нерухомості, в тому числі і земельних ділянок, повинна бути розміщена у відкритому доступі онлайн на офіційному сайті Росреестра. Тому в першу чергу ви можете зайти на сайту Росреестра і спробувати знайти свою ділянку на публічній кадастровій карті.

Майте на увазі, що так можна знайти і дізнатися кадастрову вартість об'єкта навіть не знаючи його кадастровий номер, всього лише за адресою і положенню на карті. Якщо ж ви знаєте номер, то можете скористатися формою пошуку на офіційному сайті Росреестра: введіть номер, натисніть кнопку «Сформувати запит», виберіть у якості джерела даних «ГКН» (Державний кадастр нерухомості) – після цього сайт видасть вам інформацію по цікавить вас об'єкту нерухомості, в тому числі кадастрову вартість землі і дату її затвердження.

Отже, ви дізналися як держава оцінила вашу землю, але не згодні з оцінкою, і вважаєте, що кадастрова вартість вашої земельної ділянки є завищеною і ринкова вартість цієї нерухомості значно нижче, а значить ви переплачуєте земельних податків. Як це довести і переглянути кадастрову вартість вашої ділянки щоб не переплачувати податок на землю?

Коли можна переглянути кадастрову вартість ділянки?

Якщо обчислена кадастрова вартість зачіпає ваші права і обов'язки як власника цієї землі, результати її визначення можуть бути вами оскаржені в законному порядку. Адже ви не зобов'язані переплачувати податок на землю, а маєте повне право привести розміри податкових відрахувань до мінімуму в рамках земельного та податкового законодавства. Але як оскаржити кадастрову вартість земельної ділянки?

Для ініціації перегляду кадастрової власності зацікавлені особи можуть використовувати такі підстави:

• Докази встановленої ринкової вартості землі за станом на дату, коли була встановлена ​​кадастрова вартість ділянки;
• Невірні дані про ділянку землі, на підставі яких була виведена кадастрова вартість.

Для оскарження кадастрової вартості земельної ділянки існує комісія «з розгляду спорів про результати визначення кадастрової вартості», також можна оскаржувати кадастрову вартість землі в суді. Закон № 135-Ф З в ч. 3 ст. 24.18 і Закон № 237-ФЗ (ч. 1 ст. 22) визначають необов'язковість звернення фізичної особи до комісії для досудового вирішення спору. Тобто ви не зобов'язані оскаржувати вартість саме через комісію, а можете відразу звертатися безпосередньо до суду, щоб переглянути кадастрову вартість ділянки.

Якщо все ж ви вирішили спочатку звернутися в комісію для досудового оскарження результатів визначення кадастрової вартості ділянки, то ви можете орієнтуватися на наступний порядок дій:

Позасудове оскарження кадастрової вартості земельної ділянки

Щоб оскаржити результати визначення кадастрової вартості вашої земельної ділянки в комісії по розгляду подібних суперечок, ми радимо суворо дотримуватися певного алгоритму дій. Давайте детально і по кроках розглянемо процес позасудового оскарження кадастрової вартості земельної ділянки.

Крок 1. Звернення до комісії з розгляду суперечок про кадастрової вартості землі

Дана комісія відповідно до Порядку, затвердженого Наказом Мінекономрозвитку Росії № 263 від 04 травня 2012 року (п. 1), створюється при територіальних управліннях Росреестра в кожному суб'єкті РФ.

Оскаржити кадастрову вартість земельної ділянки можна лише протягом п'яти років з дати внесення цієї інформації до державного реєстру нерухомості (Росреестр), тільки якщо за цей час не було проведено черговий кадастрової оцінки і в реєстрі не з'явилося нової кадастрової вартості (див. Ч. 10 ст . 24.18 Закону № 135-ФЗ).

Громадянин звертається до комісії, подаючи заяву, в якому вказується ПІБ заявника, місце його проживання і наводяться причини, які змушують засумніватися в об'єктивності кадастрової оцінки ділянки. Згідно з вимогами Закону № 135-ФЗ (ч. 16 ст. 24.18) і Закону № 237-ФЗ (ч. 9 ст. 22) при оспоріваніі кадастрову вартість земель до заяви додаються документи:

• Виписка з ЕГРН про кадастрової власності ЗУ. Виписка видається для вказівки оспорюваної кадастрової вартості;
• Якщо заявник, який оскаржує кадастрову вартість, – власник земельної ділянки, він надає копії правовстановлюючого документа на ЗУ;
• Якщо заявник стверджує, що кадастрова вартість визначена невірно через недостовірність поданих відомостей про земельну ділянку, він повинен надати підтверджуючі недостовірність початкової інформації документи.

Де взяти ці документи? Громадянин має право звернутися із запитом про надання даних, які були використані для визначення кадастрової вартості об'єкта, в орган кадастрового обліку або до замовника робіт по визначенню кадастрової власності. У ролі замовника може виступати управління держмайна в суб'єкті Росії, міністерство майнових відносин, а в деяких випадках – органи місцевого самоврядування та інші органи влади суб'єкта РФ.Відповідь на запит документів повинен прийти не пізніше семи днів від дати отримання запиту.

Якщо заява про перегляд кадастрової вартості об'єкта засновано на визначенні ринкової вартості ділянки на дату встановлення кадастрової вартості, до заяви потрібно додати звіт про оцінку ринкової вартості ділянки землі в паперовій і в електронній формі.

Якщо у заявника відсутні документи, перераховані в списку вище, якщо заявник порушив порядок подачі заяви, або якщо оспорювана кадастрова вартість була встановлена ​​саме в відповідно до ринкової вартості, то заяву не приймуть до розгляду (п. 15 Порядку).

Крок 2. Засідання комісії про перегляд кадастрової вартості (брати участь або чекати рішення)

Після того, як ви подали заяву про перегляд кадастрової вартості в комісію, і до моменту розгляду заяви проходить термін не більше місяця. Дату розгляду заяви вам повідомлять додатково. Заявник може взяти участь в засіданні комісії відповідно до Закону № 135-ФЗ (ч. 19, 20 ст. 24.18).

Розглянувши заяву, комісія може погодитися з вашими аргументами і прийняти рішення про перегляд кадастрової вартості або відмовити в перегляді (див. Закон № 237-ФЗ ч. 15 ст. 22).

При позитивному рішенні комісія повинна вислати повідомлення до територіального управління Росреестра і в ФГБУ «ФПК Росреестра» в п'ятиденний термін (п. 21 Порядку, ч. 19 ст. 22 Закону № 237-ФЗ і ст. 24.19 Закону № 135-ФЗ).

Оскарження результатів визначення кадастрової вартості землі в суді

При винесенні відмови в перегляді комісією заявник може звернутися до суду. Він може звернутися до суду і відразу, не звертаючись до комісії. Для вирішення питання через суд можна керуватися наступним порядком:

Крок 1. Готуємо документи і складаємо адміністративний позовну заяву

Адміністративний позов, який ми подаємо до суду, повинен містити одну з вимог, перерахованих нижче (див. Закон № 218-ФЗ від 13 липня 2015 року (ч. 1 ст. 61) та п. 2 Постанови Пленуму ВС РФ № 28 від 30 червня 2015 г.):

• Вимога про оскарження рішення комісії, про оскарження її дій або бездіяльності;
• Вимога про перегляд кадастрової вартості об'єкта: про встановлення ринкової вартості земельної ділянки, про виявлення недостовірних відомостей про земельну ділянку, в результаті чого оцінка кадастрової вартості була проведена невірно; або про виправлення технічної або реєстрової помилки, допущеної з різних причин.

Закон № 237-ФЗ (ч. 23 ст. 22) визначає, що, якщо на суд виноситься оспорювання результатів визначення кадастрової власності, то рішення комісії не буде предметом розгляду в суді.

Порядок судочинства при оскарженні кадастрової вартості земельної ділянки буде різним при різних вимогах заявника. Якщо заявник вимагає перегляду кадастрової вартості, то судочинство ведеться за правилами гл. 25 КАС України, якщо ж висуваються вимоги про оскарження рішення комісії, то воно ведеться за правилами гл. 22, 25 КАС РФ.

В адміністративному позовній заяві до суду, крім вимог, повинні бути вказані, відповідно до ст. 125, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст. 246 КАС РФ наступні дані:

1. Повна назва судового органу, куди статі заяву;
2. Інформація про позивача: його найменування (ПІБ), місце проживання, контактна інформація, дата і місце народження, а також, при наявності представника позивача – координати і ім'я його представника;
3. Інформація про відповідача: найменування, місце знаходження відповідача, його адреси електронної пошти і номер телефону.
   – Відповідачем у справах про оскарження результатів визначення кадастрової вартості через недостовірних даних про земельну ділянку може бути орган Росреестра, який зобов'язаний виправляти виявлені технічні або реєстрові помилки.
   – Відповідачем у справах про встановлення кадастрової вартості на основі ринкової є орган, який затвердив результати визначення кадастрової вартості: Федеральна служба державної.реєстрації, кадастру і картографії (Росреестра) або орган місцевого самоврядування.
   – Відповідачем у справах про оскарження рішень, дій чи бездіяльності комісії є комісія і то відділення Росреестра, при якому ця комісія створювалася (див. П. 7 Постанови № 28).
4. Обгрунтування вимог позивача;
5. Дані про те, які саме права та інтереси заявника були порушені і в чому причина що сталися порушень;
6. Якщо до суду громадянин звертався до комісії – дані про звернення і результати розгляду питання комісією;
7. Перелік (опис) документів, які додаються до заяви.

При оскарженні рішення, дій чи бездіяльності комісії вам слід вказати додатково в позовній заяві (див. П. П. 5, 7 ч. 2 ст. 220 КАС РФ):

• Нормативні акти і положення закону, на відповідність яким повинні перевірятися оспорювані рішення комісії, а також її дії або бездіяльність;
• Найменування, дату і номер прийнятого рішення комісії, яке оскаржується.
• Якщо оскаржується дія комісії – вказати дату і місце вчинення дії.
• Якщо оскаржується бездіяльність – вказати, в чому саме полягає бездіяльність.

КАС РФ в ст. 126, ч. 2 і 3 ст. 246, ч. 3 ст. 220, а також Постанова № 28 в п. 11 визначають, що до позовної заяви додаються в залежності від підстав заяви і вимог такі документи, як:

1. Повідомлення про вручення копій адміністративного позовної заяви та документів, доданих до неї, особам, які беруть участь у справі. Копії заяви та документів можуть бути вручені всім зацікавленим особам та адміністративним відповідачам;
2. Копія правовстановлюючого документа на ділянку землі, яка повинна бути засвідчена нотаріально;
3. Виписка з ЕГРН про кадастрової вартості ділянки. У виписці повинна бути вказана дата, на яку визначена кадастрова вартість;
4. Якщо заяву до суду подається на підставі недостовірних даних про об'єкт, використаних при розрахунку його кадастрової вартості – подаються документи, що засвідчують недостовірність поданих відомостей.
5. Якщо заява про перегляд кадастрової вартості подано через встановлення ринкової вартості на необхідну дату – прикладається звіт на паперовому носії та у вигляді електронного документа;
6. Якщо підставою заяви послужила реєстрова або технічна помилка – документи, що підтверджують таку помилку;
7. При наявності рішення комісії воно прикладається до заяви;
8. В окремих випадках, встановлених уповноваженим федеральним органом, потрібно докласти експертний висновок про те, що звіт про оцінку ринкової вартості ЗУ відповідає встановленим вимогам. Висновок у Вас можуть запитати як на паперовому носії, так і в електронному вигляді;
9. Якщо представник позивача має статус адвоката, потрібно представити документи і статусу та повноважень адвоката; якщо представник не є адвокатом, потрібно представити документи про його вищу юридичну освіту і документи про повноваження (КАС РФ (ч. 1 ст. 55, ч. 4, 5, 8 ст. 57));
10. Додаткові документи для підтвердження вимог позивача;
11. Квитанція про сплату державного мита (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, п. 30 Постанови № 28). Розмір державного мита – 300 рублів.

Крок 2. Звертаємося до суду з адміністративним позовом і документами

Термін подачі адміністративного позовної заяви залежить від висунутих вимог позивача: якщо громадянин не погоджується з рішенням або дії (бездіяльність) комісії, він повинен подати заяву протягом трьох місяців з моменту, коли громадянин дізнався про порушення його прав і свобод (ч. 1 ст. 219 КАС РФ і п. п. 4, 8 Постанови № 28). Якщо ж оскаржуються результати визначення кадастрової вартості, термін подачі заяви – не пізніше п'яти років з дати, на яку результати визначення кадастрової вартості були внесені до реєстру (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).

До якого суду подається заява про перегляд кадастрової вартості? – Заяву можна подати в суд за місцем знаходження замовника робіт визначення кадастрової вартості ділянки: в суд автономного округу або автономної області, крайовий суд, обласний суд, верховний суд республіки, до суду міста федерального значення, наприклад, суд міста Санкт-Петербурга (п. 15 ст. 20, ч. 1 ст. 22, ч. 2 ст. 24 КАС РФ і п. 3 Постанови № 28).

Крок 3. Беремо участь в засіданні суду за позовною заявою про перегляд кадастрової вартості

Суд розглядає справи про оскарження рішення, дії або бездіяльності комісії протягом місяця, а заяви про перегляд кадастрової вартості ділянки – протягом двох місяців (див. Ст. 141, ч. 1 ст. 226, ч. 1 ст. 247 КАС РФ) .

Розгляд справ про перегляд кадастрової вартості вимагає від позивача докази недостовірності поданих для розрахунку кадастрової вартості відомостей, а також уявлення величини ринкової вартості на дату встановлення кадастрової вартості ділянки (ч. 5 ст. 247, ст. 248 КАС РФ).

Якщо суд виносить позитивне рішення, в резолюції рішення повинно бути вказівка ​​на дату подання позовної заяви та на знов встановлену кадастрову вартість (Постанова № 28 (п. 25), ч. 3 ст. 249 КАС РФ).

Рішенням комісії або рішенням суду кадастрова вартість може бути змінена на підставі поданих позивачем доказів. У цьому випадку нова кадастрова вартість починає діяти для розрахунку податку на землю з 1 січня року, в якому було подано заяву про її перегляд. Однак вона не почне діяти раніше, ніж виправлена ​​кадастрова вартість буде внесена до державного реєстру (див. Ч. 5 ст. 24.20 Закону № 135-ФЗ, Лист ФНС РФ № БС-4-21 / 21044 @ від 07 листопада 2016 р і п . 1 ст. 391 НК РФ). І тільки після того як дані в Росреестра оновляться – вам більше не доведеться переплачувати податок на землю!